关于县城住宅小区物业管理情况调研报告
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关于县城住宅小区物业管理情况的调研报告
为促进国务院《物业管理条例》《*省物业管理条例》的贯彻落实,规范我县物业管理工作,打造和谐宜居环境,按照县委的要求和县人大常委会主任会议安排,县人大常委会抽调有关方面人员组成调研组,于*月份对县城住宅小区物业管理情况开展了专题调研,*月*日,县人大常委会主任*,副主任*、沈少武率领县人大常委会部分组成人员和部分县人大代表对县城住宅小区物业管理情况进行了专题视察,召开了座谈会,听取了县政府及相关部门的工作汇报,视察组成员及人大代表提出了很好的意见建议。现将这次调查情况报告如下。
一、物业管理工作的基本现状
据调查,全县城区共有住宅小区*个,住宅面积约*万平方米,已登记备案的物业服务企业*家,从业人员*余人。当前物业管理模式主要是政府主导、专业物业企业管理、开发企业代管三种类型.其中*等*个保障房和移民安置小区由政府主导实施物业管理;
**个商品房小区由物业企业负责物业管理;
**个小区由开发企业代管,其它*个小区和单体建筑均无物业管理。总体来看,经过各方面的共同努力,县城住宅小区物业管理从无到有,实行物业管理的区域不断扩大,物业管理效应初步显现,尤其是政府主导管理的保障房和移民安置房物业管理较为规范,群众比较满意,商品房小区物业管理也在进行积极尝试,取得一定成效,为宜居*建设和社会稳定发挥了积极作用。
二、县城住宅小区物业管理工作存在的主要问题
我县物业管理工作起步较晚,整体上看,基础条件差,管理水平低,利益诉求多,问题十分突出,矛盾错综复杂,现状令人堪忧,物业管理工作与县域经济社会发展形成极大反差,群众意见较大,已经成为城市建设和管理最为突出的问题,主要表现在以下几方面:
(一)从行政管理层面看,存在四个突出问题
一是政府对物业管理工作重视不够,一些领导、干部认为物业管理工作是主管部门的事、是开发商的事、是小区自己的事,政府没有主动履行监管职责,加之主管部门力量有限,小区物业管理基本处于无序状态。多年来,县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策措施,对物业管理工作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障,主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。
二是物业管理政策法规宣传不到位。从视察调研情况看,政府、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少,各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动,普法宣传也没有涉及物业管理的内容。
三是物业监管职能职责不清,目前我县的物业管理工作主要依靠房管局进行行业直管,物业管理行政管理体制缺乏县、镇、社区、小区条块结合、层层负责的行业监管网络,缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。部门之间没形成监管合力,物价部门没有制定我县物业收费标准,收费管理混乱,住建部门对小区建设规划不尽合理,在工程验收时对小区物业管理配套设施验收把关不严,没有按规定进行验收,为以后的物业管理埋下隐患。三创办、房管局、社区在物业管理工作中协作不够紧密。
四是镇、社区组织还没有发挥应有的作用,省物管条例规定,镇政府及社区在物业管理中应组织协调业主大会成立,调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。
(二)从开发商和物业服务企业层面看,存在四个突出问题
一是一些开发商从自身利益出发,随意变更设计,建设了一些达不到规划标准的住宅小区,如物业管理用房、社区活动用房不到位,公建配套设施产权不明晰,房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高,绿化档次低,维修资金不及时足额到位等等,造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。
二是住宅小区基础设施不配套,成为物业服务品质无法提升的硬伤。一个突出问题是停车难,目前随着私家车的迅速增多,许多住宅小区中,包括新建商品房小区的停车位严重不足,停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题,这在老旧小区表现得尤为突出。一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”,有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了。因小区水电气统一管理设施不全,即使大多数业主同意管控水电气破解收费难问题,也不能有效执行。
三是物业管理模式落后,经营活动不规范。部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为,这种自建自营,建管不分的落后模式还普遍存在。全县*多个小区中,只有不到*个是聘请物业企业管理,加之我县住宅小区大多规模较小,服务项目少,服务费标准低,收缴率低,造成企业管理成本高,形成亏损,公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。大部分分散式小区,都由住户分单元、分楼推选楼长或聘请退休老干部职工管理,所谓的管理大多也只是负责收取一点卫生费,做一些简单的上传下达,都是义务服务,难以长期坚持。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事,对住户反映的问题不能积极主动解决,管理跟不上,服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的*多个小区,社区或物业服务企业对小区建设的基本情况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,少数有制度或公约的也落实不到位。
四是有资质的物业管理企业少,服务质量不高,物业费收支不公开不透明,物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置,认为自己是管理者而对业主颐指气使,缺乏主动服务、积极服务意识,从而滋生了众多的矛盾。
(三)从业主层面看,存在三个问题
一是业主自治而未治。召开业主大会、成立业主委员会难,业主自治组织不全,业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式,是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我县*多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因均没有成立业主委员会,就是已经成立了业主委员会的小区,由于缺乏对业主委员会有效的监督制约措施,其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成,民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现,业主自治只能是良好的愿望而已。
二是业主对物业管理认识模糊,不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计,有*%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如:在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化,陷入恶性循环的怪圈。
三是少数在职和退二线公职人员不缴纳物业管理费,说明对公职人员的教育管理还需加强。另外,随着全县安置区的增多,部分人既失地又失业,会加剧物业矛盾,应引起重视。
三、意见和建议
(一)要加强组织领导,尽快制定出台物业管理办法。物业管理事关千家万户切身利益,事关城市管理水平和形象,事关“三宜”*建设成败,直接影响着*社会经济全面发展和小康社会目标的实现。同时,从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的治安、火灾、燃气泄漏、水电故障等恶性事故中发挥着十分重要的作用。因此,加强物业管理具有十分重要的现实意义。县政府及相关职能部门要高度重视物业管理工作,认真学习现行法律法规,深入研究工作中存在的问题,结合实际进行“顶层设计”,尽快起草制定《*县物业管理实施办法》,按程序提交县人大常委会审议后实施要从加强领导、理顺体制、政策措施、明确职责、夯实任务、加强监管等方面做出具体规定,便于政府部门、开发企业、物业企业和业主各方履行责任、权利和义务,使物业管理步入规范化和法制化。
(二)要明确管理职责,切实解决物业管理工作中亟待解决的问题。一要加强规划管理,要严格执行城市规划、小区建设以及物业管理方面的法律法规,对已建但没有开展物业管理的小区,在建和规划建设的小区,非小区的居民集中区、单栋电梯高层楼房等,分别采取相应措施加强监管、规范和完善。二要加强价格监管,物价部门要加强对物业企业收费行为的监管,研究制定物业服务项目标准和对物业收费指导价格,供业主和物业企业参考。三要强化公职人员引领,要充分发挥党员干部和国家公职人员在小区内的模范带头作用,引导物业管理工作健康发展。四要实现有效管控,电力公司、自来水公司和天然气公司要研究小区物业统管住户用水、电、气的机制,对业主大会同意通过管控用水、电、气收取物业费的要积极配合确保执行到位。五要坚持抓点示范,在县城筛选*-*个基础条件较好的小区进行物业管理方面的综合试点,通过试点总结经验,为全县物业管理提供样板。六要尽快化解一批突出矛盾,相关部门要认真落实《在全县开展房地产领域信访突出问题专项整治方案》,及时化解西江盛景家园、万景国际、滨江新城等物业管理方面的矛盾和信访问题,有效预防和遏制其它小区物业管理矛盾和苗头性问题发生。七要迅速开展专项整治行动,三创办、住建局、城关镇、各社区要迅速行动起来,及时整治红花小区“脏、乱、差”和打通滨江大道通道,成立滨江新城业主委员会,古堰集镇社区占用公共场地建设住房、桃源市场污染源治理、西单农贸市场违规占用通道建房等突出问题。同时,公安、司法、水利、电力、市场监管、广电等部门和各镇、社区等单位要主动履行职责,协同推进物业管理工作。对一些违犯城乡规划、物业管理法律法规的人和事,相关行政执法部门要联合执法,加大查处打击力度,强力推进宜居*建设。
(三)要依法严格监管,规范开发商和物业服务企业行为。一要规范小区设计,住建(房管)部门要加强监管,采取多种措施,强制开发商严格执行《城乡规划法》《城市房地产管理法》《物业管理条例》等城市建设法律法规,按照规划建设小区。开发商应树立物业意识,在小区规划时同步设计物业用房,按规定建设物业用房,为物业管理提供硬件保障,并做好前期物业服务。二要规范承接验收,开发商要加强与物业管理企业的沟通协调,在转、承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少不必要的物业矛盾和纠纷;
三要规范服务行为,物业企业要通过加强业务培训,提高从业人员专业素质和服务水平,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示,对业主和业主委员会提出的合理要求要及时整改。住建(房管)部门要在公共场所建立开发商、物业服务企业曝光台,完善不良记录和不诚信档案,凡有不良记录者,今后不得在本县从事房地产和物业管理行业。
(四)要强化教育宣传,不断提高业主自治意识和自治能力。一是物业主管部门、宣传、广电部门和各镇各社区要深入广泛宣传《国务院物业管理条例》《*省物业管理条例》等法规,以及即将出台的《*县物业管理实施办法》,提高物业法规知晓率。电视台要适时开办物业管理专栏,宣传普及物业法规,加大曝光物业管理陋习。物业主管部门要强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进依法履职、规范管理,增强业主的物业管理法律意识,引导他们共同关心支持物业管理工作。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识,提高服务质量,取得广大业主和业主委员会的支持和配合。二是通过召开业主大会、组织学习、教育培训、组织引导和制定居民公约,成立业主委员会,引入物业管理公司等方式,逐步实现小区日常事务自主管理。三是加强公职人员教育管理,充分发挥党员干部主观能动性和示范引领作用,积极参与和支持物业管理服务工作。四是结合新民风建设,建立小区业主“红黑榜”,对热心小区事业、带头缴纳物业费的业主予以表彰鼓励,对无故不缴纳物业费的业主进行通报曝光,引导建立良好的小区风气。
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《如何构建和谐的员工关系》学习心得体会:
内容预览:《如何构建和谐的员工关系》学习心得体会我认为员工是社会物质与精神财富的创造者,在任何行业、任何环境都忽视不了员工的核心创造作用,因此,和谐社会的建设离不...
【经济论文】 日期:2019-07-27
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银河办事处招投标 [招投标中心XX办事处2009年工作总结及2020年工作思路]
内容预览:招投标中心XX办事处2009年工作总结及2020年工作思路2009,我们XX招投标中心XX办事处在园区管委会、街道党委、办事处的直接领导和市招投标中心的具体指导下,办事处...
【经济论文】 日期:2019-07-23
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[2017年县妇女第十二次代表大会第一次会议工作报告]2017年19次代表大会
内容预览:2017年县妇女第十二次代表大会第一次会议工作报告各位代表、同志们: 现在,我代表XX县妇女联合会第十一届执行委员会向大会作工作报告,请予审议。 XX县妇女...
【网络金融】 日期:2019-07-29
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财务总结范文格式|财务公函范例
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【网络金融】 日期:2019-10-11
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商业系统【县经济商务局民主评议政风行风回头看总结】
内容预览:按照全县民主评议政风行风工作的统一安排和部署,今年以来,我局以构建学习型、服务型、创新型、廉政型、节约型和谐机关为宗旨,以依法行政、清政廉洁、勤政为民、严...
【网络金融】 日期:2019-07-23
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[2015年上半年销售个人工作总结]季度工作总结
《2015年上半年销售个人工作总结》是一篇好的范文,好的范文应该跟大家分享,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。2015年上半年销售个人工作总结2015年上半年销售个...
【网络金融】 日期:2019-09-26
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介绍希腊的英语短文 希腊英语作文
最近发表了一篇名为《希腊英语作文》的范文,觉得有用就收藏了,重新整理了一下发到这里[http: ]。篇一:myhobby英语作文myhobby英语作文myhobby英语作文范文1:Ilikeplayf...
【网络金融】 日期:2019-10-04
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烟草三个放在心上心得体会:烟草三感心得体会
内容预览:烟草三个放在心上心得体会我省烟草面对机遇与挑战,针对当前发展水平低下,增长乏力的发展瓶颈,省局高展远瞩,正视发展中存在的突出矛盾和问题,动员全省系统干部...
【银行行业】 日期:2019-07-26
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省委巡视反馈意见整改报告 县人大关于省委巡视组反馈意见整改落实情况的汇报
内容预览:县人大关于省委巡视组反馈意见整改落实情况的汇报尊敬的巡视组的各位领导:欢迎您们于百忙之中来到XX县人大常委会检查指导工作。我县人大制度建立于XX年,XX年X月选...
【保险行业】 日期:2019-09-26
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专业技术工作总结通用版 统计专业技术工作总结
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【其他金融】 日期:2019-10-02
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【乡镇2016年精准扶贫攻坚汇报】 精准扶贫攻坚
内容预览:乡镇2016年精准扶贫攻坚汇报XX镇自2015年10月份开展精准识别工作以来,共识别出贫困村4个,分别是大零村、龙田村、隆兴村、双凤村。全镇贫困户879户,贫困人口3650...
【其他金融】 日期:2019-09-14
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工会建立机制 [创新工作机制、提升工会形象]
内容预览:创新工作机制、提升工会形象随着“一创双优”集中教育活动的学习,结合工会工作实际,我深切感受到创新工作机制在工作中的重要性,他直接影响着工会工作效率。工会...
【网络金融】 日期:2019-07-28
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2023年中国医师节演讲稿最新版
我们开展中国医师节活动,可以激励广大卫生与健康工作者,那么一起看看中国医师节演讲稿怎么写吧!下面给大家分享中国医师节演讲稿2022最新版,欢迎阅读!中国医师节演讲稿【篇1...
【中国地理】 日期:2023-05-17
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我和我中国梦征文10篇【精选推荐】
梦,人人都有。只不过每个人所追求的不同。就好比梦在飞,现实在走,梦永远在现实的前面。梦想看似一个不可实现的目标。下面小编为大家整理了我和我的中国梦征文,希望大家喜...
【中国地理】 日期:2023-05-15
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2023年我和我中国梦征文比赛(8篇)【完整版】
梦想是一缕星光,它指引走向成功的未来。每个人都有梦想,也许梦想会因为时间而改变,但它总是美好的。梦想有的是可以实现的,有的也许不会实现,但我们都要勇于去追求梦想,...
【中国地理】 日期:2023-05-15
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2023年度我和我中国梦优秀征文(8篇)
梦,这个词我想大家一定会很熟悉的,因为这世界上有成千上万人的梦,但是我相信这个世界上的人大多都是和我有一个同样的梦,那就是——中国梦。下面小编为大家整理了我和我的...
【中国地理】 日期:2023-05-15
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中国梦教师演讲稿五篇(范文推荐)
演讲稿也叫演讲词,它是在较为隆重的仪式上和某些公众场合发表的讲话文稿。演讲稿是进行演讲的依据,是对演讲内容和形式的规范和提示,它体现着演讲的目的和手段。下面是小编精心...
【中国地理】 日期:2023-05-14
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2023年《我和我中国梦》作文(10篇)(完整文档)
圆梦新时代征文其中一个主题就是《我和我的中国梦》,那么《我和我的中国梦》作文怎么写?下面是小编为大家整理的《我和我的中国梦》作文精选10篇,仅供参考,喜欢可以收藏与分...
【中国地理】 日期:2023-05-13
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2023年《我和我中国梦》话题作文【五篇】
中国梦的最大特点就是把国家、民族和个人作为一个命运的共同体,把国家利益、民族利益和每个人的具体利益都紧紧地联系在一起。下面就是小编整理的《我和我的中国梦》话题作文...
【中国地理】 日期:2023-05-13
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我和我中国梦主题征文【五篇】
“中国梦”关乎着中国未来的发展方向,凝聚了中国人民对中华民族伟大复兴的憧憬和期待。下面就是小编整理的我和我的中国梦主题征文,希望大家喜欢。我和我的中国梦主题征文1中...
【中国地理】 日期:2023-05-13
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我和我中国梦优秀满分作文【五篇】(完整)
中国梦是整个中华民族不断追求的梦想,是亿万人民世代相传的夙愿,每个中国人都是中国梦的参与者、创造者。下面就是小编整理的我和我的中国梦优秀满分作文,希望大家喜欢。我...
【中国地理】 日期:2023-05-13
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最新中国共青团百年奋斗征程和历史启示心得感悟7篇
在百年奋斗历程中,共青团始终坚持党旗所指就是团旗所向,围绕党在不同历史时期的中心任务作出了应有贡献、彰显了青春风貌。下面小编为大家带来中国共青团的百年奋斗征程和历...
【中国地理】 日期:2023-05-13