南阳万德隆城市广场项目【【南阳新华城市广场跳楼】南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25】
相关热词搜索::
最近发表了一篇名为《【南阳新华城市广场跳楼】南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25》的范文,感觉很有用处,为了方便大家的阅读。
南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25(来自:WWw.fwwang.cn )南阳·新华城市广场全案总结——营销篇
一、项目简介
1.项目概况
新华城市广场位于南阳市新华西路与工业路交汇处东南角,前身为南阳人民
熟知的新华商城。
项目集商业、公寓、写字楼、城市文化广场于一体,由三栋塔楼和五层商业
裙楼(局部六层)组成,占地约6.5万㎡。总建面20万㎡。
整个建筑平面呈反“L”形布局,坐落于场地东南角。地下负一层至地上五层
(局部六层)规划为商业中心,近13万㎡,丹尼斯百货、丹尼斯大卖场、苏宁电
器、奥斯卡院线等进驻,其余公司自持,构建成原商城的升级版。
塔楼分别为一栋写字楼、两栋公寓,共约8.9万㎡。
项目是南阳市重点工程,其前身对南阳市和市民购物习惯均有着无可比拟的
重要意义。项目改造建成后,成为南阳的地标建筑、全新名片,对南阳建设区域
性中心城市、构筑中央商务核心区、繁荣中心商业有着里程碑式的意义。
项目在启动时,具备的最重要特点是:
?前身影响力非常巨大,为全市关注焦点;
?商业总体量占整个项目的绝对重头,成败系于一身;
?商业地产的销售在当地市场雏形,极不成熟;
?政府、当地势力、老商户等各系势力深入牵系,使项目所处利益环境极为复杂。
2.营销整体概述
营销工作自项目拆迁前期即开始介入,自拆迁结束之日(2007年9月)起项
目面市,截止1010年3月,共历时两年七个月,销售情况如下:
最全面的范文参考写作网站从项目的总体销售额看,已全面完成项目开发过程中所需承担的责任和使命,
但是从销售率特别是商业的销售率来看,项目的营销仍任重而道远。
二、项目历程
1.工程历程
项目自2006年开始拆迁,重大工程节点如下:
?2007年9月:拆迁完成
?2007年11月:工程奠基;
?2008年5月:商业升级版部分封顶;
?2008年8月:商业整体封顶;
?2009年2月:广场对外开放;
?2009年5月:商业自持部分试营业;
?2009年7月:公寓封顶;
?2009年9月:商业整体开业;
?2009年11月:写字楼封顶;
?2010年1月:公寓、写字楼交房。
2.营销历程
营销工作自2006年介入,重大时间节点如下:
?2006年6月20日:置换抽奖;
?2007年9月25日:临时售楼部开放,对外接待客户;
?2007年10月16日:商业整体认筹;
?2007年11月18日:盛大奠基仪式,正式售楼处开放;
?2008年3月17日:产品说明暨大商家签约盛典;
?2008年4月12日:商业部分(除四楼外)解筹;
?2008年5月31日:商业四楼解筹;
?2008年7月12日:公寓认筹;
?2008年9月26日:公寓解筹;
?2008年11月23日:写字楼认筹;
?2008年12月7日:写字楼解筹;
?2009年1月16日:广场开放,售楼处搬迁;
?2009年7月1日:首批返租发放;
?2009年9月25日:商业开业庆典;
?2010年1月1日:公寓、写字楼交房。
三、项目营销工作总结
1.项目定位
项目的定位经历过三个阶段,分别阐述如下:
第一阶段:形象阶段
范文写作在项目的形象导入——树立——巩固——深化——展现的过程中,截止项目
工程进展(商业部分完工之前),营销一直以“中原首席·国际生活体验中心”为
项目定位,这个定位的作用在于在项目工程尚未实物呈现、经营定位尚不明晰、
结合项目三种业态整体定位的状况下,最大可能的吸引市民关注,提高市民期待
值,为项目整体营销做铺垫。
第二阶段:理念阶段
随着项目工程完工和经营进展、项目的营销模式被客户所熟知、以及首批返
租收益顺利发放,项目定位不再以形象为诉求点,转而以直接树立投资理念,项
目营销定位为:“实力打造南阳第一地产投资收益平台”,这个定位,在项目本身
取得重大成功,南阳商业地产纷纷效仿的竞争环境下,明确提出“实力”和“第
一”的概念,进一步加强客户信心,也明确了项目营销的本质,取得了良好的效
果。
第三阶段:运营阶段
商业正式开业之后,商业公司对项目的经营定位经过了多次完善和改良,对
商业的整体经营定位为:“多功能、全业态、一站式购物中心”,对自持的升级版
部分的推广定位为“一流的环境·批发的价格”,但均为在市场和市民心目中造成
比较大的反响,有待进一步固化和深化。
2.营销模式
2007年9月,公司确定了项目的营销模式为返租销售模式,具体如下:
这种销售模式,通过项目的操作和推广,得到全面的贯彻和推行,到目前,
市场接受率也非常高,大量商业项目纷纷效仿并加以细微改善和改良。
2009年1月1日之后,因已过返租计算的起始日期,关于返租计算的办法,
按照“统一截止日期,全款到账为起始日期”的办法计算。
3.销切
项目商业的销切出过诸多版本,起初其基本思想如下:
由于工程建筑图和实际经营切割图的多次更改,最终销切和经切存在较大差
异;
集中解筹时(4月12日~13日),应对出现的整体情况:产品总价过高超过
客户购买能力时,对部分总价较高的铺位进行了再分割,以降低总价,最大可
能提高解筹率。
最终销切结果统计如下:
基于项目的营销模式,销切的形成,其本质等于限定了产品的总数量,需求
客户的总数量,单个投资产品的金额。
4.推售节奏
整体推售节奏:商业——公寓——写字楼;
商业推售节奏:统一分类认筹——分类集中开盘。即对产品以街铺和内铺为第
一分类标准,楼层为第二分类标准,共分为4类,统一时间、不统一筹金和优
惠展开认筹,解筹时依筹类的不同依序解筹。
5.认筹
商业的认筹为统一分类认筹,分类如下:
下页南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25
认筹时,为尽最大可能的扩大筹量,采取的关键策略点有:
?一铺一卡,一人买多铺需多卡;?相应卡仅能选择对应的铺位;?开盘前价格无公布;
?开盘前对外信息为解筹顺序不确定;?对外信息:可无理由随时退筹;
?为维持筹量和巩固已认筹客户的信心,持续性的对已认筹客户进行回馈式的抽奖;
范文TOP100截止开盘前,总计筹量如下:
从认筹数量来看,整个认筹的策略较为成功。其中2、3楼对应的翡翠卡筹
量铺位比达到1:1.5,说明综合客户意向和购买能力,这个阶段的产品最被认可。而白金卡对应的楼层中,90%以上均为一楼的意向客户,负一楼的不被认可降低了白金卡的筹量。
6.开盘
2008年4月12日~13日,商业整体开盘,因宝石卡筹量较铺位量而言过少,且考虑到其对整体销售的贡献率不大,因此,此次解筹不包含宝石卡。
开盘的有关策略如下:
?钻石、白金卡集中在4月12日解筹;
?翡翠卡集中在4月13日解筹;
?提前梳理,做预销控,每个客户对照三个铺位;?按照卡号顺序解筹;
?解筹当时以做流程办手续为主,营造气氛做逼定;
?在所有的卡和铺的数量对比中,只有筹量超过铺位量,为最大可能的提高解筹率,不流失客户,对认筹时规定的“相应卡只能买相应铺”进行了调整:可以跨卡选铺,且相关优惠按照较高的计算;?跨卡选铺的解筹顺序为:在铺对应的卡之后;
解筹效果如下:
开盘后销售率如下:
1~3楼开盘总结:
从整体解筹效果来看,街铺作为项目整体价格标杆的效果明显,思想汇报专题内铺的开盘销售率均超过了40%,一楼达到了77%。但是,这也直接造成了街铺自身的解筹率和销售率都明显偏低,分别只有25%和16%。
从解筹率来看,白金卡解筹率最高,达到82%,但主要分布在一楼,一楼的楼层认可度仍然最高。翡翠卡虽然筹量多,但当日客户到访率并不高,造成直接的解筹率并不理想,不到50%,主要原因在于二三楼的总价段偏高,超出客户的预想投资量级,诸多客户选择放弃,开盘后临时的对铺位进行再分割的策略起到了一些临时的效果,但客户流失量仍非常严重。
从开盘后销售率来看,除街铺作为标杆的必要牺牲之外,各楼层分布较为合理,其中在翡翠卡解筹后,告知客户如欲选择负一楼,可享受负一楼的开盘优惠起到了比较好的效果,销售率也比较直接的反应了市场对于楼层的的认可度。
四楼开盘:
1~3楼开盘时,应该4楼筹量铺位比远远不足1:1,且销售额相对较少,但筹量绝对数值巨大,因此并没有统一解筹,在1~3楼集中解筹后,四楼持续认筹,在5月底,共认筹928张。
5月底~6月初,项目对宝石卡进行了不集中的解筹,因铺位数量充足,因此仅推出了四楼。对解筹方式采取了不集中解筹:即分日期分批次通知,在梳理的同时签约,共解筹846个,计4630万元。取得了良好效果。
7.包装推广
1)各阶段推广渠道及主题
入市形象树立期
?背景:9月7日老商城启动拆迁,9月11日基本拆迁完毕;规划尚未确定,未制作模型,缺乏基础的经济数据,五证不具备。
?时间:2007年9月24日-10月7日,两周时间
?要求:全城轰动,要求每天一个报广,多渠道造势宣传。公司要求马上进行宣传推广,进入全面推广造势期,9月24日临时售楼处要求对外开放接待客户,并且10月中旬前开始认筹。
?渠道:报广、户外、车体广告、广播、围墙、短信?主题:利用项目前身固有的重要影响,制造市场轰动
?效果:由于需要短期达到全城告知,并且为10月中旬的认筹活动造势,所以前期投入的宣传力度非常大,短期达到了全城告知的效果,每天来访客户达到了200批。
认筹期
?背景:经过两周的媒体全城轰炸后,积累了近3000批客户,达到认筹的要求,缺乏正式的售楼处,规划未最终确定,项目形象展示不足,无工程形象,无五证。
?时间:2007年10月7日-2007年10月31日?活动:认筹活动10月16日-10月23日
?要求:公司要求立即启动认筹,收认筹金,尽一切可能多收诚意金,为项目启动积累原始资金。
?渠道:每天一报广、户外信息更换、车体广告、广播信息更换、围墙更换、短信每周三次共60万条。
?主题:认筹信息告示
?效果:10月16日启动认筹到10月31日,整个项目认筹金达到了近7000万,超过预期效果,达到公司要求。
扩大认筹成果期
?背景:经过认筹活动的举办,虽然取得了阶段性的成功,缺乏正式的售楼处,规划未最终确定,项目形象展示不足,无工程形象,无五证。
?时间:2007年11月1日-2007年12月1日
?要求:为了更好完成公司要求的资金任务,需要进一步扩大认筹成绩,巩固之前认筹成果,要求增加认筹量,尽快达到更好解筹条件。
?活动:奠基活动11月18日?主题:奠基、项目前景
?效果:通过奠基活动和正式售楼处的启用,项目得到了更好的展示,并且通过举行奠基仪式,提升了客户对项目的信心,此时整个认筹达到了一个最好的时期,认筹金额达到1亿元,在整个房地产市场最低迷的时候认筹量仍然达到1亿以上,效果明显。
认筹延续期
?背景:经过奠基活动和正式售楼处的启用,认筹取得了较大的成功,但由于规划未最终确定,几经更改,项目形象展示不足,无工程形象,无五证。
?时间:2007年12月1日-2008年2月29日
?要求:由于五证不具备,无工程形象,暂不能解筹,为防止认筹客户由于等待时间过长,形成大规模的退筹,并且中间隔了一个春节。
?活动:分别举行了钻石卡、白金卡、翡翠卡、宝石卡认筹客户抽奖活动、庆元宵猜灯谜烟花晚会。
?主题:活动告示,项目规划前景
?效果:通过抽奖活动和元宵活动,巩固了前期认筹客户的信心,并且把开工进度信息逐步释放,客户对于项目的认可程度加强,由于春节的缘故,认筹金额此时略有增长。
解筹前造势期
上页 下页南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25
?背景:春节过后,整体商业有了初步的工程形象,招商工作得到进一步的落实,规划基本确定,取消住宅,无五证,认筹时间已经达到近6个月,客户退筹逐渐增多,项目面临解筹工作的开展。
?时间:2008年3月1日-4月1日
?要求:尽快完成解筹前所有准备工作,做好解筹前宣传造势,并且经过春节后需要重新预热市场,炒作项目
?主题:产品说明暨大商家签约的活动推广和告示,通过大商家签约加强认筹客户对项目的前景信心
?效果:通过产品说明会暨大商家签约仪式的举行,前期认筹的客户对整个项目的产品定位和规划有了更深刻的理解,并肯定了公司的工程进度招商成果,增强了客户的投资信心,为后期解筹打下了基础。
解筹期
?背景:规划、图纸确定,工程已接近封顶,具备解筹条件的工程形象,除预售证外,其余法律证件已办理,按揭银行未确定。
?时间:2008年4月1日-5月31日
?要求:尽一切可能保证解筹效果,面市价格要成为南阳商业的价格标杆,通过树立南阳铺王的形象,提升项目价值。
?主题:解筹告示
?活动:钻石卡、白金卡、翡翠卡、宝石卡客户解筹活动
?效果:截至5月31日,累计成交4.2亿,整体销售率40%左右,解筹效果较好,但比预期效果差,根据客户的普遍的反应价格过高,返租年限过长。
扩大解筹成果期
?背景:升级版部分已封顶,商业-1楼-4楼已解筹完毕,正在紧锣密鼓回款签合同当中,按揭银行及预售证尚未确定。公寓正式入市亮相,
筹备公寓认筹的工作当中。
?时间:2008年5月31日-6月30日
?要求:尽一切力量快速回款,并尽快让公寓入市亮相,进行收筹,扩大商业的销售成果,巩固前期销售成绩,实行提价策略。
?活动:镇平推介会、升级版封顶仪式
?主题:通过工程进度的展示和承诺兑现,梳理开发商的“实力·诚信”品牌,巩固市场信心?渠道:报纸、户外
?效果:通过提价和和封顶活动的举办,巩固了前期购买商铺业主的信心,并且通过提价后,前期认购客户普遍感觉受益,很好的稳定了前期认购客户。
剩余商业强化销售期
?背景:五证具备,商业全面封顶,升级版部门准备内部装修施工,按揭银行尚未落实进场办公。
?时间:2008年7月1日——
?要求:达到各阶段公司的资金回款要求?活动:广场开放、返租兑现、开业庆典?渠道:报纸、户外、短信
?主题:通过工程、返租、运营等各方面的事件造势,持续的制造市场热点和巩固客户信息。
?效果:基本上能完成公司对各阶段的资金链需求。
公寓销售
?背景:商业开盘后,营销的工作重点商铺转向公寓,从公寓的入市推广、认筹到解筹的系列营销事件,营销的整体策略是快速消化,形成市场热点。
?时间:2008年7月——2008年11月?要求:短期内迅速引爆市场,公寓快速消化。
?渠道:围墙、报纸、户外
?效果:公寓的推广,主打主题是区位内的稀缺价值、教育优势以及在解筹前公布的价格信息,起到了很明显的效果。认筹量超过1000个,开盘当日即售罄。
写字楼销售
?背景:公寓售罄、写字楼工程未见形象、商铺持续销售。
?时间:2008年11月——2009年1月?要求:短期内尽可能的消化诚意客户?渠道:围墙、报纸、户外、电梯视频
?效果:写字楼的推广,主打主题是南阳首席写字楼的纯正,区位价值以及投资
回报比。因南阳市场的写字楼认知度不足,推广力度补强,工程形象未体现等原因,效果较为一般。
2)各渠道效果评估
按照传统的分类,媒体资源的分类如下:
?????
第一媒体:(报纸刊物、平面媒体类) 第二媒体(广播) 第三媒体(视频类) 第四媒体(网络类) 第五媒体(移动网络类)
结合项目实际推广情况,具体分布如下:
?????
第一媒体:可分三小类,即:报纸刊物、户外广告、现场包装;报纸:《南阳日报》、《南阳晚报》、《广播电视报》 刊物:《领秀》 户外:市区6~12块(根据各阶段推广有所调整),县市6块(后取消) 现场:围墙喷绘,楼体包装等 第二媒体:南广交通音乐台、卧龙台
???
第三媒体:南阳电视台(新居南阳栏目)、等候场所楼宇视频 第四媒体:南阳楼市网、名门地产网站 第五媒体:手机短信
具体分布如下表所示:
表一:推广渠道分布
表二:现行户外广告牌分布及现状
上页 下页南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25
各媒体效果描述及评估
8.营销活动
项目的营销活动,从其本质来说,均是为了树立——巩固——维系市场对项目的信心为目的。基本上可分为四大类:
?工程类——通过奠基、封顶、广场开放等一系列活动,最大程度告知项目工程进展,树立市场对项目的信心;
?公司类——返租发放、其他项目动态、捐款赈灾、助学等事迹宣传,从公司的“实力·诚信·责任”等角度,树立客户对公司的信心;
?商业信息类——大商家签约、开业等,通过大商家入驻、项目整体开业等信息传达项目实质进展,树立客户对项目运营的信心;
?项目营销类——认筹、开盘、抽奖等,系列营销手法,入市、探市、蓄势、优惠等各种营销手段的集合运用。
上述活动在策划和执行过程中,均有两个重点,其一:现场的气氛和效果,其二:时间的推广和传播。两者互为因果,互为补充,相辅相成
9.价格策略
截止目前已售的物业中,实际成交价格如下:
项目的商业整体价格,超出当时市场价格40%有余,在树立了项目在南阳市的绝对霸主对位外,也极大的拉升了全市商业的整体价格。
(转载于: 在点 网)公寓的价格,从项目全局开发的战略重点考虑,寻求是短期快速的回款,并力图通过公寓的热销重新掀起市场对项目的关注热潮,对商业的价格造成性价比较,因此,价格较为符合当时市场价格范围。
写字楼的价格,因在项目写字楼部分面市时,工程尚未有呈现,南阳市场对写字楼的整体概念、以及租售的硬性需求和投资需求都未显性出现,因此,写字楼的价格整体定价仅较公寓稍高。
本项目商业部分在价格策略上采取的主要方法有:
?将街铺的价格树立为项目的整体标杆,而拉高整体均价;
?内铺和街铺价格差距拉大,产生内部比较,提高内铺性价比;?开盘后涨价两次,逼定客户,给予市场返升值信心。
10.促销手法
商业部分解筹之后,主要采取的促销手法用如下几种:
?VIP优惠保留:VIP卡只要不退筹,购买任何楼层的铺位均可以享受优惠;?老带新优惠:项目成交客户数量大,口播传播尤为重要;
?阶段性特价促销:应公司资金链需求,对部分抗性较强难度较大的铺位做限时的特价促销;
?街铺的返租可冲抵房款:为解决街铺的总价高的难题,针对街铺进行了前三年返租可冲抵首付,从而降低客户投资准入门槛。
需要特别指出的是:在解筹前,所有优惠措施,均为不可计入返租优惠,即返租基数为按照实收成交价计算,在解筹期间,客户签订《统一委托管理协议》时,对此提出了很大异议,因这类优惠,降低了客户的投入,但是并没有提高客户的回报,因此对客户而言,回报比例并没有提高,优惠的实质无从体现。因此,在此之后,营销的所有除特殊优惠外,所有优惠均需进入返租,即按照优惠前总价为返租基数计算。
11.公寓营销总结
1) 公寓的整体营销策略
结合项目的商业解筹结果和公司的整体目标,项目公寓部分的整体策略为:快速消化,速战速决,短期内快速回笼资金。
2) 公寓的定位
案名:新华城市广场·新华豪庭 定位语:城中央·繁华里·五星生活
南阳市场在当时尚未有以“公寓”为概念的产品,绝大部分产品均是针对市场的硬性需求且是改善型需求为主,因此,强调居住舒适型和生活配套是市场的描
述主题。而项目的公寓推出,弥补了市场空白,在一定程度上也引领了市场对住宅投资的需求。
3) 公寓的推广
公寓的推广,在入市后认筹前,主要以提炼产品的卖点为主,主要有:
地段:城中央
配套:各种生活及商务配套
教育:十三中、十四小、实验幼儿园 属性:居住投资两相宜
在认筹后,主要推广诉求为项目的均价信息,打造“超值”和“投资回报”的概念,在短期内迅速提高了筹量。
4) 公寓的认筹
2008年7月,公寓公开认筹,历时两个月后,共认筹近1100张。采取的主要策略如下:
??????
认筹前充分梳理项目卖点;样板房认筹期间对外开放;认筹中期公布项目均价;认筹后期提前公布解筹时间;不公开解筹方式;一房一卡
5) 公寓的解筹
2008年9月26日解筹,采取的解筹方式为按卡号顺序解筹,并第一次运用了明源系统销控,解筹当日,仅推出了报批内的楼层共648套。当日售罄。
6) 公寓的其他营销手法 A.公司内部员工优惠;
B.报批外的楼层,以内部保留福利房源的方式推出,仅签订《协议》;C.解筹后集中签约,一周内不签订《合同》即退房另售。
12.写字楼营销总结
1) 写字楼的整体营销策略
上页 下页 余下全文南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25
结合项目的商业解筹结果和公司的整体目标,项目写字楼部分的整体策略为:自然消化,在短期内集中解决诚意客户后转移营销重点为商业销售。
2) 写字楼的定位
案名:新华城市广场·兴达国际
定位语:中心点·财富源·商务圈
南阳市场 “(转 载 于:wWw.fwwang.cn )写字楼”概念刚刚出现,远未成熟,客户认知度非常低,硬性需求被住宅、酒店、门面房二楼等代替,投资需求刚刚萌发,回报率不被认知。而项目的写字楼的两个核心卖点:产品所处地段和纯正的写字楼属性结构结合成了产品巨大的投资价值。
3) 写字楼的推广
写字楼的推广,认筹前,主要以诉求产品的纯正属性为主,主要有:
地段:城市中央,写字楼集群聚集必要
配套:各级金融和行政配套
属性:纯正办公环境,自由分割
在解筹后,主要推广诉求为价格和投资回报率信息,打造“超值”和“投资回报”的概念。
4) 写字楼的认筹
2008年11月,写字楼公开认筹,历时两周后,共认筹近50张。采取的主要策略如下:
?认筹前充分梳理项目卖点;
?不公开解筹方式;
?一房一卡
5) 写字楼的解筹
2008年12月7日解筹,采取的解筹方式为按卡号顺序解筹,解筹当日,仅推出6层共60套单位。当日解筹32套。
6) 写字楼的其他营销手法
?取消公司内部员工优惠;
?报批外的楼层,以内部保留福利房源的方式推出,仅签订《协议》;
?分楼层推售,组合本层以上客户量之后方推出一层。
四、启示及反思
1.项目定位
因项目面市时,商业公司尚未成立,没有清晰的、固定的商业运营定位,因此,
项目的定位在入市时,较为笼统模糊,在推广时,主线不清晰,描述不准确且有反复,给项目的推广没有起到能理解、易传播的作用,因此,建议公司在以后项目入市时,充分沟通,尽量结合营销卖点、商业精准定位、投资概念描述及公司运营理念等各个因素考虑,组合成一个能迅速被当地市场所了解并接受的、易产生口头传播的、利于延展和阐述的定位。
2.营销模式
营销模式是构建商业地产产品的核心所在,本项目采用的是“返租销售”的模式。其本质是出让商铺的产权,而统一回收其使用权,形成“产权式商铺”。
产权式商铺是将大型的商场划分成若干的小单位进行分散销售,而在建筑实际上有界址点而无隔断,从产权上保证了中小投资者的利益、从建筑形式上保证了商场的布局特点。在销售时通过高回报吸引小投资者购买,实现资金快速回笼与利润回报,在后期的经营中赚取返租年限内的后期时间段商铺溢价部分。流程为:整体分割——分散销售——统一返租(固定期限及固定回报)——整体营运。
返租模式的优势在于产权式销售最大的好处在于单价受租金(销售时租金水平)影响较小,有效的将投资者和经营商户分开,不产生联系,招商和销售可同时进行,产权面积的分割可以根据销售的需要(而不仅局限于经营分割的格局)调整。前期销售资金回流可加快开发节奏,后期经营资金可作为持续收益。
其缺点在于:对于投资者而言,无法享受商铺的升值收益、变现性差、退出机制几乎为零,对开发商而言,返租压力和经营(通常为开发商本体)压力非常巨大。
就资金回流而言,这种销售方式是短期内快速、大量汇集现金流的最佳方式,
但是以分割产权销售的商业地产项目经营成功率却非常低,特别是较大型的购物中心或者百货,产权分割后的风险更大,一旦在后期的招商、业态规划和配置和经营管理等方面失控,不但经营收益不能实现,返租回报的压力却与日俱增。
营销模式需要考虑的点主要有:
?返租年限:返租年限的长短最重要决定于商业管理运营的年限,若过短,
在商业过了培育期后,租金水平上涨,不利于公司赚取商业运营的利润。若过长,则客户无法赚取商业成熟带来的升值。
?回报率:
?起算日期:
?发放时限:
?税费问题:
3.销切
4.价格策略
5.推售节奏
6.“认筹——开盘”方案
7.包装推广
8.营销活动
9.促销手法
上页以上就是《【南阳新华城市广场跳楼】南阳·新华城市广场全案总结【营销】2010-3-25》的范文全部内容,涉及到项目、商业、营销、定位、整体、写字楼、如下、公寓等范文相关内容,希望网友能有所收获。
- 办公文档
- 研究报告
- 管理文献
- 应用文书
- 学术论文
- 金融行业
- 地理文化
-
【浅析公允价值会计计量】黄越,,,,关于公允价值会计计量模式的探讨 按公允价值计量
本页是最新发布的《【浅析公允价值会计计量】黄越,,,,关于公允价值会计计量模式的探讨》的详细范文参考文章,好的范文应该跟大家分享,这里给大家转摘到。黄越关于公允...
【思想汇报】 日期:2019-09-28
-
做动员讲话【在县植物园绿化工作动员会上的讲话】
内容预览:在县植物园绿化工作动员会上的讲话同志们: 这次县植物园绿化工作动员会是县委、县政府决定召开的。会议的主要任务就是全面部署植物园绿化工作,动员和组...
【思想汇报】 日期:2019-09-25
-
[班主任意见] 强上班主任李雨珊是什么小说
本页是最新发布的《班主任意见》的详细范文参考文章,觉得应该跟大家分享,为了方便大家的阅读。班主任意见各位老师,下午好!我叫XXX,是XX班的学生,我的论文题目是《...
【思想汇报】 日期:2019-09-25
-
2023年度讲正气树新风
反腐倡廉是加强党的建设重要方面,十八大以来又把反腐倡廉建设特别是中央企业的反腐倡廉工作放在更加突出的位09-27
【其他文案】 日期:2023-04-20
-
2023山东省高考录取分数线预测最新(附-分数线参考)(完整文档)
山东省2022高考录取分数线预测(附2019-2021分数线参考)2022-06-2415:42:33|和杰山东省2022高考录取分数线预测公布,各位2022山东省高考生及家长抓紧参考一下!下面是小...
【其他文案】 日期:2023-05-05
-
天天金句(11月14日)(2023年)
1 斗争是一门艺术,讲究策略和方法,既要有逢山开道、遇水架桥的硬功夫,又要有借力发力、四两拨千斤的巧功夫。2 善于抓住主要矛盾和矛盾的主要方面,把握大局大势,...
【其他文案】 日期:2023-02-24
-
学习党的十七届三中全会:从30年三中全会看治国理政思路|
内容预览:改革开放以来,历届党的三中全会都承担着经济发展和经济体制改革的重大使命,体现中央领导集体的施政特点 10月9日~12日的北京,将迎来党的十七届三中全会...
【思想汇报】 日期:2019-09-25
-
2023年度关于简爱读后感500字(17篇)【完整版】
关于简爱的读后感500字17篇2022-06-2215:33:44|文琼一八四七年十月,英国出版了一本署名为夏洛蒂。勃朗特的长篇小说——《简爱》引起了轰动,成为了传世之作。下面是小...
【其他文案】 日期:2023-05-11
-
在市政协常委会暨苹果产业链协商议政、建言献策会议上讲话
各位常委、同志们:这次常委会会议是在全市上下庆祝中共二十大召开、奋力冲刺“全年红”目标的关键时刻召开的一次重要会议。会议的主题是围绕做强**苹果产业链协商议政...
【其他文案】 日期:2023-02-22
-
2023年度文艺晚会策划书模板【五篇】最新【优秀范文】
这个世界上缺少的是把创意实现的人,并不是只要有想法就能当策划师。而很多人在策划活动的时候活动举办的时间12-28
【其他文案】 日期:2023-03-30
-
【门票年终工作总结】个人年终工作总结通用
最近发表了一篇名为《门票年终工作总结》的范文,觉得有用就收藏了,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。篇一:售票行业年终工作总结工作总结岁月如梭,转眼间又将...
【其他报告】 日期:2019-10-22
-
【在全镇领导干部工作会议上的讲话】在全镇组织工作会议上的讲话
内容预览:同志们:今天召开这次全镇领导干部工作会议,主要目的有三个:一是了解情况。第一季度已经过去,通过听取大家的汇报,了解一下全镇工作进展情况。二是促进工作。大家...
【可研报告】 日期:2019-09-25
-
【【沥青路面施工总结】路面施工总结】水泥路面和沥青路面
《【沥青路面施工总结】路面施工总结》是一篇好的范文,感觉很有用处,这里给大家转摘到。路面施工总结保阜高速公路LM-02合同段施工总结一、工程概述保阜(晋冀界)高速公路既...
【节能报告】 日期:2019-11-03
-
开展残疾人康复【区残联开展残疾人康复服务情况汇报】
内容预览:区残联开展残疾人康复服务情况汇报根据自治区残联《关于印发〈xx区残疾人精准康复服务行动实施方案〉的通知》(x残联字xx号)文件精神,我会从关注残疾人的民生出发...
【项目建议】 日期:2019-07-19
-
民宗局2018年应急管理工作自查报告|2018个人自查自纠报告
内容预览:民宗局2018年应急管理工作自查报告 2018年,我局在区委、区政府正确领导和区应急办大力指导下,不断完善应该管理工作,确保突发公共事件时能够第一事件赶赴现场...
【节能报告】 日期:2019-07-25
-
五四演讲稿题目大全 [五四演讲稿]
内容预览:今天,非常荣幸能有这样一个与大家进行探讨交流的机会。青年与祖国是一个很古老的话题,不用说顾炎武的天下兴亡,匹夫有责;也不要说梁启超的少年中国说,只从19...
【环评报告】 日期:2019-08-02
-
年度述职述廉报告 副县长2013年度述职述廉报告
内容预览:副县长2013年度述职述廉报告2013年在县委、政府的正确领导和班子成员的帮助、支持下,我认真落实县委、政府的各项决策,积极协助主要领导抓好分管工作,较好地履行...
【可研报告】 日期:2019-07-28
-
[市总工会2008年领导班子述职报告] 领导班子成员述职报告
内容预览:今年来,我会领导班子在市委、市政府和省总工会的正确领导下,坚持以邓小平理论为指导,认真学习“三个代表”重要思想和党的十七大精神,与时俱进,开拓创新,不断...
【论证报告】 日期:2019-07-27
-
税务人员的工作总结:税务部门工作总结
本页是最新发布的《税务人员的工作总结》的详细范文参考文章,觉得有用就收藏了,重新编辑了一下发到。税务人员的工作总结时光荏苒,光阴似箭,2010年在繁忙的工作中已然过去...
【环评报告】 日期:2019-10-01
-
人才市场创建优质服务先进单位事迹材料:优质服务先进个人范文
内容预览:人才市场创建优质服务先进单位事迹材料 2008年以来,xx市xx人力资源市场)以“创建优质服务窗口”为抓手,认真贯彻落实人才强县战略和“优质、高效、便民”的服...
【环评报告】 日期:2019-07-20
-
林业半年工作总结 林业行政执法半年工作总结
最近发表了一篇名为《林业行政执法半年工作总结》的范文,感觉很有用处,希望大家能有所收获。篇一:林业行政执法工作总结林业行政执法工作总结近年来,我县严格按照《中人民...
【事务文书】 日期:2019-10-05
-
县房地产管理住房保障工作总结|住房保障和房产管理局
内容预览:市房管局:2008年在县委、县政府的坚强领导下,我局根据国发[2007]24号和皖政[2007]106号文件以及国家、省、市有关部门提出的住房保障政策规定,按照县政府统一部署...
【管理制度】 日期:2019-07-23
-
[县政法队伍竞争上岗经验交流材料]竞争上岗材料
内容预览:县政法队伍竞争上岗经验交流材料在新的历史时期,新的形势和任务对政法工作提出了更高的要求,建设一支高素质的政法干部队伍已成为一项十分紧迫的任务。为解决当前...
【事务文书】 日期:2019-09-25
-
10月份工作总结,小班10月份工作总结 小班5月份工作总结
《10月份工作总结,小班10月份工作总结》是一篇好的范文,感觉很有用处,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。10月份工作总结10月份工作总结李俊花在忙忙碌碌中不知不...
【管理手册】 日期:2019-10-19
-
小品剧本【交警题材小品剧本:情与爱】
内容预览:交警题材小品剧本:情与爱人物两名警察:甲:教导员乙:王晓刚道具:一张办公桌,茅台酒瓶和中华烟服装:春秋警服,单警装备。甲:(教导员出场边上边讲)王晓刚呀...
【管理制度】 日期:2019-07-17
-
中学教职工住房分配方案|单位职工住房分配方案
内容预览:中学教职工住房分配方案(2006年5月20日第八届一次教代会临时会议通过)为了做好过渡期的住房分配及管理工作,鉴于目前学校生活用房紧缺的实际情况,在参照外地住房...
【事务文书】 日期:2019-07-19
-
消防员入党申请书2019【消防部队入党申请书】
内容预览:消防部队入党申请书敬爱的党支部:入伍二年来,通过党组织的培养、教育和自己的学习,我认识到,中国共产党是中国工人阶级的先锋队,是中国各族人民利益的忠实代表...
【管理工具】 日期:2019-07-31
-
我的党性分析报告:党性分析
内容预览:我局保持党员先进性教育活动已进入第二阶段的党员评议。按照上级的要求,每个党员要针对自身情况撰写2000字左右的党性分析报告。现在我就将我个人的党性分析材料向组...
【管理手册】 日期:2019-07-17
-
【2017年度民主生活会个人剖析发言材料】 2018组织生活个人发言
内容预览:2017年度民主生活会个人剖析发言材料自收到市纪委、市委组织部转发的《关于召开2017年度XX民主生活会通知》以来,我认真学习了规定篇目内容,开展了谈心谈话、征求...
【事务文书】 日期:2019-07-30
-
【县市场监督管理局2016年度工作总结】北京市市场监督管理局
内容预览:县市场监督管理局2016年度工作总结和2017年工作安排2016年,我局在县委、县政府的正确领导和省、市局的关心指导下,紧紧围绕“十三五”工作目标,认真贯彻落实党的...
【管理手册】 日期:2019-07-24
-
中学英语教师课改工作计划6篇
我们要怎么写教师个人教学工作计划高中英语呢?教师的荣誉是教育和鼓励社会各阶层的人们尊师重教,为发展社会09-29
【工作计划】 日期:2023-04-20
-
2023高三班主任工作计划五篇(范文推荐)
光阴迅速,一眨眼就过去了,我们的工作又迈入新的阶段,是时候开始制定计划了。那么计划怎么拟定才能发挥它最大的作用呢?下面是小编收集整理的高三班主任工作计划,希望对大家...
【工作计划】 日期:2023-05-12
-
2023小学学校第一学期工作计划五篇
小学学校第一学期工作计划2022-07-0417:33:12|晓岚时间流逝得如此之快,我们又将迎来新的喜悦、新的收获,立即行动起来写一份计划吧。想学习拟定计划却不知道该请教谁?下面是...
【工作计划】 日期:2023-05-08
-
2015年国税稽查局半年工作总结_稽查局半年工作总结
《2015年国税稽查局半年工作总结》是一篇好的范文,感觉写的不错,希望对您有帮助,希望对网友有用。 今年上半年,我们按照市稽查局和区局的工作部署和安排,认真贯彻落实...
【工作报告】 日期:2019-10-06
-
商场管理人员工作总结【商场总台年终工作总结】
本页是最新发布的《商场总台年终工作总结》的详细范文参考文章,感觉很有用处,希望对网友有用。商场总台年终工作总结年度工作总结xx商场在总部的正确领导下,在商场经理的带...
【图纸下载】 日期:2019-09-25
-
[班主任月工作总结]班主任班级工作月小结
《班主任月工作总结》是一篇好的范文,觉得有用就收藏了,重新编辑了一下发到。班主任月工作总结11月班主任工作小结这个月,我班的主要工作如下:一、结合学校德育计划,开展...
【图纸下载】 日期:2019-10-20
-
[第二教学部2015-2016学年度下期工作总结]教学工作总结
最近发表了一篇名为《第二教学部2015-2016学年度下期工作总结》的范文,觉得有用就收藏了,希望对网友有用。第二教学部2015-2016学年度下期工作总结四川省南充外国语中等专业...
【工作报告】 日期:2019-09-22
-
培智一年级班主任工作计划小学4篇
凡事预则立,不预则废。有计划,就等于明确了工作的方向和方法,就有了工作的标准流程。下面是小编给大家整理07-23
【工作计划】 日期:2023-04-14
-
[【院落自治奖惩方案】自治示范村奖惩办法]奖惩办法
最近发表了一篇名为《【院落自治奖惩方案】自治示范村奖惩办法》的范文,觉得应该跟大家分享,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。自治示范村奖惩办法肃宁镇党委政...
【工作报告】 日期:2019-10-01
-
【【2016中级会计实务教材】2016年中级会计考试—会计实务总结】 中级会计中级会计实务
《【2016中级会计实务教材】2016年中级会计考试—会计实务总结》是一篇好的范文,觉得应该跟大家分享,希望对网友有用。2016年中级会计考试—会计实务总结中级会计实务本书主...
【工作计划】 日期:2019-09-29
-
市委办公室副主任【市委办公室副主任个人总结】
内容预览:市委办公室副主任个人总结近三年来,在市委和“两室”集体的正确领导下,我坚持以“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,认真履行职责,扎实开展工作,...
【经济论文】 日期:2019-07-24
-
关于解放思想大讨论心得体会【纪检监察干部解放思想大讨论心得体会:以思想大解放指导新实践展现新作为】
内容预览:纪检监察干部解放思想大讨论心得体会:以思想大解放指导新实践展现新作为 习近平总书记在深入推进东北振兴座谈会上的重要讲话和考察我省时的重要指示精神,...
【毕业论文】 日期:2019-07-17
-
单口快板---建设新农村,一起奔小康:党的好政策奔小康快板
内容预览:单口快板---建设新农村,一起奔小康叫伙计,听我说,老汉我叫王明德,家住姚村老四庄,现在属于施家岗,谁想去俺村稍昭昭,俺小村名叫龙门桥。今年我已六十三,一辈...
【经济论文】 日期:2019-07-17
-
[党工委书记“两学一做”学习教育动员大会讲话稿]
内容预览:党工委书记“两学一做”学习教育动员大会讲话稿同志们:刚才我们收听收看了保定市“两学一做”学习教育动员大会,这标志着全市“两学一做”学习教育活动全面拉开序...
【管理论文】 日期:2019-09-14
-
XX市建筑起重机械专项安全检查通报 建筑起重机械
内容预览:XX市建筑起重机械专项安全检查通报各施工总承包单位、起重设备安装专业承包单位、监理单位: 为认真贯彻建设部《建筑起重机械安全监督管理规定》(建设部第1...
【管理论文】 日期:2019-08-15
-
监察局【县纪委监察局关于村监会的调研报告】
内容预览:县纪委监察局关于村监会的调研报告【导读】……为确保新任的村监会成员能够尽快进入角色并积极主动开展工作,应抓紧着手以下四方面的工作。(一)健全制度、规范管...
【管理论文】 日期:2019-07-25
-
【农村集体资产管理实施办法】乡镇集体资产管理条例
内容预览:第一条为进一步加强我市农村集体资产管理,确保集体资产保值增值,根据《东莞市农村集体资产管理规定》,制定本办法。第二条本办法所称农村集体资产是指农村社区集...
【论文指导】 日期:2019-07-19
-
某食品加工厂职工奖惩办法_职工奖惩
内容预览:某食品加工厂职工奖惩办法1、目的对工厂全体职工的奖励和惩罚进行规范,激励职工士气,提高职工工作积极性,以便推动管理体系的有效运行。2、适用范围适用于工厂奖...
【经济论文】 日期:2019-07-19
-
《如何构建和谐的员工关系》学习心得体会:
内容预览:《如何构建和谐的员工关系》学习心得体会我认为员工是社会物质与精神财富的创造者,在任何行业、任何环境都忽视不了员工的核心创造作用,因此,和谐社会的建设离不...
【经济论文】 日期:2019-07-27
-
银河办事处招投标 [招投标中心XX办事处2009年工作总结及2020年工作思路]
内容预览:招投标中心XX办事处2009年工作总结及2020年工作思路2009,我们XX招投标中心XX办事处在园区管委会、街道党委、办事处的直接领导和市招投标中心的具体指导下,办事处...
【经济论文】 日期:2019-07-23
-
[2017年县妇女第十二次代表大会第一次会议工作报告]2017年19次代表大会
内容预览:2017年县妇女第十二次代表大会第一次会议工作报告各位代表、同志们: 现在,我代表XX县妇女联合会第十一届执行委员会向大会作工作报告,请予审议。 XX县妇女...
【网络金融】 日期:2019-07-29
-
财务总结范文格式|财务公函范例
《财务总结范文格式》是一篇好的范文,感觉很有用处,重新整理了一下发到这里[http: ]。篇一:财务分析报告范本中国宝安集团股份有限公司财务报表分析(所属行业:房地产开...
【网络金融】 日期:2019-10-11
-
商业系统【县经济商务局民主评议政风行风回头看总结】
内容预览:按照全县民主评议政风行风工作的统一安排和部署,今年以来,我局以构建学习型、服务型、创新型、廉政型、节约型和谐机关为宗旨,以依法行政、清政廉洁、勤政为民、严...
【网络金融】 日期:2019-07-23
-
[2015年上半年销售个人工作总结]季度工作总结
《2015年上半年销售个人工作总结》是一篇好的范文,好的范文应该跟大家分享,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。2015年上半年销售个人工作总结2015年上半年销售个...
【网络金融】 日期:2019-09-26
-
介绍希腊的英语短文 希腊英语作文
最近发表了一篇名为《希腊英语作文》的范文,觉得有用就收藏了,重新整理了一下发到这里[http: ]。篇一:myhobby英语作文myhobby英语作文myhobby英语作文范文1:Ilikeplayf...
【网络金融】 日期:2019-10-04
-
烟草三个放在心上心得体会:烟草三感心得体会
内容预览:烟草三个放在心上心得体会我省烟草面对机遇与挑战,针对当前发展水平低下,增长乏力的发展瓶颈,省局高展远瞩,正视发展中存在的突出矛盾和问题,动员全省系统干部...
【银行行业】 日期:2019-07-26
-
省委巡视反馈意见整改报告 县人大关于省委巡视组反馈意见整改落实情况的汇报
内容预览:县人大关于省委巡视组反馈意见整改落实情况的汇报尊敬的巡视组的各位领导:欢迎您们于百忙之中来到XX县人大常委会检查指导工作。我县人大制度建立于XX年,XX年X月选...
【保险行业】 日期:2019-09-26
-
专业技术工作总结通用版 统计专业技术工作总结
本页是最新发布的《统计专业技术工作总结》的详细范文参考文章,觉得应该跟大家分享,看完如果觉得有帮助请记得(CTRL+D)收藏本页。篇一:企业统计工作总结企业统计工作的几...
【其他金融】 日期:2019-10-02
-
【乡镇2016年精准扶贫攻坚汇报】 精准扶贫攻坚
内容预览:乡镇2016年精准扶贫攻坚汇报XX镇自2015年10月份开展精准识别工作以来,共识别出贫困村4个,分别是大零村、龙田村、隆兴村、双凤村。全镇贫困户879户,贫困人口3650...
【其他金融】 日期:2019-09-14
-
工会建立机制 [创新工作机制、提升工会形象]
内容预览:创新工作机制、提升工会形象随着“一创双优”集中教育活动的学习,结合工会工作实际,我深切感受到创新工作机制在工作中的重要性,他直接影响着工会工作效率。工会...
【网络金融】 日期:2019-07-28
-
2023年中国医师节演讲稿最新版
我们开展中国医师节活动,可以激励广大卫生与健康工作者,那么一起看看中国医师节演讲稿怎么写吧!下面给大家分享中国医师节演讲稿2022最新版,欢迎阅读!中国医师节演讲稿【篇1...
【中国地理】 日期:2023-05-17
-
我和我中国梦征文10篇【精选推荐】
梦,人人都有。只不过每个人所追求的不同。就好比梦在飞,现实在走,梦永远在现实的前面。梦想看似一个不可实现的目标。下面小编为大家整理了我和我的中国梦征文,希望大家喜...
【中国地理】 日期:2023-05-15
-
2023年我和我中国梦征文比赛(8篇)【完整版】
梦想是一缕星光,它指引走向成功的未来。每个人都有梦想,也许梦想会因为时间而改变,但它总是美好的。梦想有的是可以实现的,有的也许不会实现,但我们都要勇于去追求梦想,...
【中国地理】 日期:2023-05-15
-
2023年度我和我中国梦优秀征文(8篇)
梦,这个词我想大家一定会很熟悉的,因为这世界上有成千上万人的梦,但是我相信这个世界上的人大多都是和我有一个同样的梦,那就是——中国梦。下面小编为大家整理了我和我的...
【中国地理】 日期:2023-05-15
-
中国梦教师演讲稿五篇(范文推荐)
演讲稿也叫演讲词,它是在较为隆重的仪式上和某些公众场合发表的讲话文稿。演讲稿是进行演讲的依据,是对演讲内容和形式的规范和提示,它体现着演讲的目的和手段。下面是小编精心...
【中国地理】 日期:2023-05-14
-
2023年《我和我中国梦》作文(10篇)(完整文档)
圆梦新时代征文其中一个主题就是《我和我的中国梦》,那么《我和我的中国梦》作文怎么写?下面是小编为大家整理的《我和我的中国梦》作文精选10篇,仅供参考,喜欢可以收藏与分...
【中国地理】 日期:2023-05-13
-
2023年《我和我中国梦》话题作文【五篇】
中国梦的最大特点就是把国家、民族和个人作为一个命运的共同体,把国家利益、民族利益和每个人的具体利益都紧紧地联系在一起。下面就是小编整理的《我和我的中国梦》话题作文...
【中国地理】 日期:2023-05-13
-
我和我中国梦主题征文【五篇】
“中国梦”关乎着中国未来的发展方向,凝聚了中国人民对中华民族伟大复兴的憧憬和期待。下面就是小编整理的我和我的中国梦主题征文,希望大家喜欢。我和我的中国梦主题征文1中...
【中国地理】 日期:2023-05-13
-
我和我中国梦优秀满分作文【五篇】(完整)
中国梦是整个中华民族不断追求的梦想,是亿万人民世代相传的夙愿,每个中国人都是中国梦的参与者、创造者。下面就是小编整理的我和我的中国梦优秀满分作文,希望大家喜欢。我...
【中国地理】 日期:2023-05-13
-
最新中国共青团百年奋斗征程和历史启示心得感悟7篇
在百年奋斗历程中,共青团始终坚持党旗所指就是团旗所向,围绕党在不同历史时期的中心任务作出了应有贡献、彰显了青春风貌。下面小编为大家带来中国共青团的百年奋斗征程和历...
【中国地理】 日期:2023-05-13