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    正文：2014年总结及2015年工作计划(2015.1.13)|工作计划总结

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    正文：2014年总结及2015年工作计划(2015.1.13)

    北京晋商融信房地产开发有限公司资产管理部 二○一四年度工作总结及二○一五年度工作计划

    二○一四年度工作总结

    伴随晋商联合大厦的工程进展，为强化资产管理工作，2014年中，公司组建资产管理部。根据董事会的经营战略，资产管理部紧紧把握经营租赁、物业管理两条主线，在公司领导的悉心指导及相关部门支持下，部门充分发挥物业资产管理职能，在工作中克服困难、扎实推进，使各项经营管理工作取得了较好的进展。但由于公司决策原因，写字楼及商业租赁策划、物业管理招投标等工作尚未给予确认。

    具体总结如下：

    一、经营租赁工作情况

    （一）写字楼租赁

    1、租赁工作计划

    在资产管理部门组建后，依据项目的工程进度，即制订晋商联合大厦租赁工作计划，明确工作思路及各项筹备工作计划，为大厦可持续租赁工作奠定基础。

    2、租赁策划报告

    考虑到物业资产经营工作与市场情况紧密相连,为准确把握区域写字楼市场供需状况及市场成交信息，充分利用专业策划机构对整体及区域写字楼市场情况的熟悉，我部选聘了北京高力国际物业服务有限公司为大厦提供租赁策划服务，范文写作分别提出了项目市场定位、目标客

    户群定位、项目租金价格定位、项目租赁收入预测（10年）、整栋售价等相关建议。经我部与高力国际公司数次沟通与修订，最终完成了《晋商联合大厦租赁策划报告》，为大厦租售工作提供了重要的参考依据。

    3、租赁推广

    为配合晋商联合大厦的租售工作，根据大厦租赁工作计划，我部编制了项目宣传推广费用预算（未经董事会确认）及相关内容。同时，为配合对外宣传项目优势，部门精心制作了项目介绍资料（PPT版）、大厦平面图集、销售面积汇总表及项目技术资料（确认中）等文件，为日后全面推进项目宣传推广工作做好准备。

    4、展望

    2015年内本项目面临竣工交付，在周边项目尚不成熟的情况下，我部将按照租赁工作计划，强化项目宣传推广，树立项目高端的物业形象，充分利用与中介代理合作、政府平台等渠道，积极拓展客户资源，努力吸引优质客户成交本项目。

    （二）商业招商

    1、招商工作计划

    考虑到现阶段区域商业环境较差、项目尚不成熟等因素，为合理推进项目商业招商工作，依据项目的工程进度，我部制订了商业招商工作计划，明确工作内容及时间进度安排等，为日后全面招商工作提供了前提条件（目前由于董事会的战略安排，商业策划及招商工作暂时停滞）。

    2、商业策划报告

    根据商业招商工作计划，首先要对晋商联合大厦的商业市场定位、业态规划、租金价格定位等进行前期策划，我部克服了人手少、任务重、办公资源有限等困难，范文TOP100有序地开展项目商业策划相关工作。

    为准确掌握写字楼配套商业市场情况，我部走访、调查了项目构成、项目档次及商业类型较类似的同类型项目，搜集、整理了项目业态规划、租金成交价格区间等市场信息，对重点楼盘的商业招商及运营状况进行案例分析、研究，为本项目提供可借鉴的市场经验。在充分市场调研的基础上，我部撰写了《晋商联合大厦商业策划报告》，报告中对大厦商业面积进行市场定位，制订了业态规划方案，对不同业态的租金价格及租赁收入进行预估。同时，我部结合以往的管理经验及市场调查结果，从商业展示、商业硬件条件、店面形象、商业装修管理、货运管理等方面，为日后大厦商业运营管理提供相关建议。

    通过我部落实上述各项商业策划工作，使大厦商业定位逐步明晰，丰富与完善了商业业态，可以充分满足楼内及周边项目办公人群的商务及生活配套功能需求，日后可极大提升物业资产的附加值。

    3、展望

    2015年项目竣工交付之后，为满足楼内客户用餐的基本配套需求，需及早落实员工餐厅的招商与开业。同时，在现有业态规划的基础上，组织开展预招商工作，充分了解商家意向，及时调整业态规划，为正式招商工作奠定基础。

    二、物业管理

    （一）物业公司招投标

    为提升大厦的(来自: 在 点 网)整体物业品牌形象，促进租赁工作的开展，充分借鉴专业物业公司的管理经验，确保项目顺利接管与交付，加强成本控制，保障物业设备设施正常运转及科学管理，使物业资产保值增值。我部采用邀请招标方式，选聘一家具有丰富管理经验的知名物业公司来实施大厦物业管理。工作进展如下：

    根据物业管理招投标计划进度，我们分别向世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯及仲量联行四家国际知名的物业公司发出了招标文件，通过资格预审、项目考察、商务标开标及述标答辩等招投标程序，从大厦物业管理模式、财务管理、各阶段服务内容、管理目标等方面，我部对各投标单位的述标答辩情况进行集体评分，初步落实了对投标单位的评价及排序工作，并制作了评标报告（PPT版），为物业管理评标定标工作做好了充分准备。

    （二）展望

    2015年，为确保项目的顺利接管与竣工交付，现阶段我部已做好了物业管理评标定标准备，拟在定标之后，由我部与中标物业公司签署物业管理委托合同，及早介入大厦的前期物业管理工作。

    二○一五年度工作计划

    2015年是晋商联合大厦建成及交付使用的关键年，根据公司董事会对大厦的经营战略构想，思想汇报专题我部继续全面推进大厦的各项经营管理工作，积极开展写字楼租赁及商业预招商工作，树立与巩固项目的高端市场形象，借助物业公司的专业经验确保项目的顺利接管与交付使用，使大厦物业资产保值增值。主要经营工作目标及工作计划如下：

    一、经营工作目标

    备注：

    1、预估大厦物业管理费标准为28元/月/平方米。

    2、表中所列写字楼面积预计在2015年9月-12月内成交，客户签约后仍处于装修期内，因此没有租金收入。

    二、经营工作计划

    （一）把握市场，全面启动写字楼租赁工作

    1、租赁策划宣讲（预计完成时间：2015年1月）

    为配合项目租售工作，在2015年1月份，针对北京高力国际物

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    正文：2014年总结及2015年工作计划(2015.1.13)

    业服务有限公司编写的《晋商联合大厦租赁策划报告》内容，我们将

    组织写字楼租赁策划PPT宣讲会，听取专业人士对租赁策划内容的理

    解与判断，为项目市场定位、客户定位、价格定位等提供参考依据。

    2、细化价格方案（预计完成时间：2015年4月）

    在项目租金价格定位确认后，我部将针对项目平均租金价格细化

    各单元租金价格，并根据不同的成交面积及客户资质制订优惠政策。

    同时，我部将持续跟踪、了解同类型项目的市场成交信息，及时对市

    场变化情况进行预判，确保租赁价格及租赁政策具有市场竞争力。

    3、租赁准备工作（预计完成时间2015年6月）

    根据项目工程进度及写字楼租赁工作计划，预计2015年4月，

    我部将招聘写字楼租赁人员到岗，组建租赁业务团队，陆续落实租赁

    最全面的范文参考写作网站文本文件、法律顾问确认、交房标准、租赁现场启用等各项筹备工作，

    为项目的可持续租赁保驾护航。同时，为规范各项租赁工作程序、激

    发业务人员的积极性，我部将陆续编制《租赁合同管理办法》、《租金

    催缴管理办法》、《租赁价格管理办法》、《业务奖励管理办法》等相关

    租赁制度、流程及表格，努力促进大厦经营管理工作规范化、标准化。

    4、加强与代理合作（预计开始时间：2015年5月-12月）

    根据写字楼租赁工作计划，我部将根据大厦施工进度，逐步加强

    与中介代理公司的沟通与项目推介。同时，制订具有市场竞争力的代

    理佣金政策，吸引中介代理公司向优质客户推介项目，积累意向客户，

    为优质客户成交打下基础。

    5、客户开发、谈判与签约

    我部业务团队将通过上门拜访客户、DM直邮、发送项目介绍PPT

    等措施，加强客户开发及项目租赁推广的力度，努力挖掘优质目标客

    户，逐步落实客户接待、中介代理确认、商务谈判、合同审批及签署

    等各项工作，全面启动写字楼租赁工作。

    （二）强化推广，树立项目的高端物业形象

    1、租赁工具制作（预计开始时间：2015年4月）

    为配合大厦租售工作，树立与巩固项目的高端物业形象，需要强

    化项目宣传推广工作。预计2015年4月，我部将采用邀请招标的方

    式选聘一家具有丰富设计及制作经验的广告策划公司，协助我部陆续

    落实项目视觉形象（VI）设计、租赁工具制作（如楼书、DVD光盘、

    宣传折页、户型单页、信封及手提袋等）、租赁现场宣传工具（如工

    地围挡、展板、指示牌等）等工作，加强对外宣传、展示项目的高端

    物业形象。

    2、公关活动（预计完成时间：2015年6月）

    为展示项目的高端物业形象，加强与代理合作。根据项目工程

    进度，预计2015年6月份，我部将举行项目推介会，邀请知名的中

    介代理公司现场参观，并向其介绍项目优势及宣传代理合作政策，对

    外宣告项目竣工交付计划，全面促进租赁成交。

    3、与政府招商合作

    在2015年内，我部将继续保持与丰台区政府招商部门的良好沟

    通及充分合作，积极参加政府组织的招商活动，借助区域招商政策及

    政府平台，对外宣传项目优势，树立项目良好的市场形象与口碑。

    （三）完善商业配套，积极开展预招商工作

    1、商业策划研讨（预计完成时间：2015年1月）

    为积极推进项目商业招商工作，完善大厦配套服务功能，2015

    年1月份，我部将组织研讨、明确《晋商联合大厦商业策划报告》中

    有关商业定位、业态规划等策划内容，在我部对业态规划方案确认的

    基础上，本大厦员工餐厅招商及其他业态预招商工作成为2015年度

    商业重点工作。

    2、员工餐厅招商（预计完成时间：2015年7月）

    为满足写字楼客户用餐的配套功能需求，我部将采用邀请招标方

    式，按照招投标程序落实员工餐厅的招商及签约，并协同物业公司跟

    进员工餐厅的进场装修及开业工作。

    3、商业预招商（预计完成时间：2015年9月）

    根据业态规划确认方案，我部将编制目标商家清单，通过电话拜

    访商家、DM直邮、发送项目商业宣传PPT等渠道，积极开展银行、

    咖啡、快餐等其他业态的预招商工作。在目前区域商业环境较差、周

    边项目不成熟的前提下，通过商业预招商工作，我部将不断累积意向

    商户，及时调整业态规划及租金价格，为全面启动正式招商工作奠定

    前提条件。

    4、招商准备（预计完成时间2015年11月）

    2015年4月份，我部计划招聘招商人员，组建招商团队，并逐

    步建立健全商业招商工作流程及相关管理制度。根据商业招商工作计

    划及预招商反馈结果，我部将陆续落实招商推广资料、商业租赁文本

    文件、答客问及技术资料、商业单元工程交付标准、制订灯箱及牌匾

    收费标准、商业装修审批原则确认等各项筹备工作，为启动正式招商

    工作做好相关准备。

    三、物业管理

    （一）委托管理，落实物业管理筹备工作

    1、签署物业委托合同（预计完成时间：2015年3月）

    为提升大厦的整体物业品牌形象，充分借鉴专业物业公司的管

    理经验，保障项目顺利接管与交付，加强成本控制，确保物业资产保

    值增值。预计2015年3月份，我部将按照招投标程序，落实物业公

    司的评标定标工作，在发出中标通知书之后，我们将与中标物业公司

    (转 载于: 在 点 网)

    签署大厦物业管理委托合同，进入大厦物业管理筹备阶段。

    2、物业管理筹备（预计完成时间：2015年7月）

    为配合大厦租售工作，依据物业委托合同约定，我部协助中标

    物业公司开始现场顾问办公及筹备工作，陆续落实物业管理各项收费

    标准的精算，编制各类物业文本文件（包括《管理公约》、《业户守则》、

    《装修守则》、《商业管理守则》等），为租赁招商工作提供保障。

    （二）项目接管，确保交付使用（预计完成时间：2015年8月）

    为配合大厦接管验收与交付使用，在项目竣工交付前，我部将

    协调物业公司组建大厦物业管理处，落实人员招聘、制订各项物业管

    理制度、编制物业管理预算、建立共管账户、编制并落实项目接管验

    收方案、协助租户办理入伙等工作。同时，我部将对物业开办费预算、

    年度管理预算计划进行审核、监督，有效控制物业管理成本。

    综上所述，在即将来临的2015年度内，我部将紧密围绕公司董

    事会的战略要求，把“确保项目接管与交付使用、全面开展租赁工作、

    树立项目高端物业形象”作为经营管理工作的着力点，全面落实大厦

    前期策划及租售工作，稳步提升大厦物业资产价值。

    附件：2015年资产管理部费用预算

    北京晋商融信房地产开发有限公司资产管理部

    二○一五年一月七日

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    正文：2014年总结及2015年工作计划(2015.1.13)

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